Czy warto przenieść biuro z mieszkania do biurowca?
Czy warto przenieść biuro z mieszkania do biurowca?
„Subiektywnie o biurowcach”
Marzec 21, 2019
W biurowcu, domu czy mieszkaniu 1
Czy warto przenieść biuro z mieszkania do biurowca?

Oficjalnie znana jest wielkość zarejestrowanej powierzchni biurowej w Polsce. W samej Warszawie jest to już  prawie 5 milionów m kw. Jednak jak wielka jest skala wynajmu biur w mieszkaniach i domach, dokładnie nie wiemy. Właściciele mieszkań często wynajmują je na cele biurowe, nie zgłaszając przy tym wynajmu komercyjnego. Nie zgłaszają, ponieważ nie wiedzą, że są do tego zobligowani lub czasami jest to działanie świadome, aby uniknąć płacenia wyższego podatku od wynajmu nieruchomości na cele komercyjne. Jest on  nawet 30-krotnie wyższy od stawki zwykłego podatku na cele mieszkaniowe.

 

Biurowiec czy mieszkanie?

Małe i początkujące firmy na starcie swojej działalności często na potrzeby biurowe wybierają mieszkania. Jednak w miarę rozwoju biznesu, potrzeby się zmieniają i stają przed pytaniem, co wybrać na swoją siedzibę – mieszkanie czy biurowiec? Rozważmy za i przeciw obu rozwiązań.

Zalety wynajmowania biura w mieszkaniu to m.in. niski czynsz najmu, umowa najmu na czas nieokreślony (można ją szybko rozwiązać), niska kaucja (przeważnie w wysokości jednomiesięcznego czynszu netto bez opłat) oraz proste  umowy najmu bez wielu skomplikowanych zapisów.. W przypadku lokali mieszkaniowych zaletą jest też możliwość wynajmu małych powierzchni – np. mieszkań dwu pokojowych, czyli posiadających nawet niespełna 50 m kw.

Przeważa jednak lista wad, która doskwiera tym bardziej, im większa jest firma i wzrastają jej (oraz klientów) wymagania. Należy do nich zaliczyć przede wszystkim brak możliwości przygotowania lokalu pod własne potrzeby (np. zmiany układu pomieszczeń – najemca musi znaleźć taki lokal, w który się „wpasuje”), brak  zwolnienia z płacenia czynszu (tzw. wakacji czynszowych), brak ochrony i nadzoru nad budynkiem, czy też niższy standard samego budynku (często zły stan klatek schodowych, elewacji ). Zdarza się , że właściciel nie jest zainteresowany lub nie ma czasu nawet na podstawowe odświeżenie mieszkania – woli tę czynność „przerzucić” na najemcę i koszt remontu odliczyć od czynszu na początku wynajmu. Zamiast więc zajmować się rozwojem swojej firmy i bieżącymi sprawami, najemcy pojawia się dodatkowy problem z organizacją remontu.

Najczęściej dochodzą też takie niedogodności, jak brak gwarantowanych miejsc parkingowych (często najemca jest zmuszony szukać ich na własną rękę w sąsiadujących budynkach), klimatyzacji, recepcji, a nawet windy, najczęściej w przypadku starych kamienic. Problemem może być też brak standaryzacji umów i podejście właściciela do najemcy – każdy ma bowiem swoją umowę najmu, inne oczekiwania oraz ofertę.

Biurowiec lepszy na biuro

Wynajem powierzchni biurowej w biurowcu niesie za sobą wiele korzyści i zalet. Do tych formalnych należy zabezpieczenie czasu trwania umowy – najemca może spokojnie pracować i rozwijać swoją firmę bez obawy, że następnego dnia otrzyma wypowiedzenie od właściciela. Co więcej, przy dłuższej umowie najmu można wynegocjować długi okres bezpłatny – tzw. rent free. Przy umowach na czas oznaczony 60 miesięcy można otrzymać nawet rok najmu za darmo!

https://www.resident1.pl/wp-content/uploads/2019/10/W-biurowcu-domu-czy-mieszkaniu-2.png

Siedziba w biurowcu to także m.in. możliwość dowolnej organizacji powierzchni biurowej – wystarczy przekazać swoje wytyczne architektowi  opłaconemu przez właściciela biurowca, a ten przygotowuje tzw. space plan, który następnie  akceptuje najemca. Jeśli nie zaakceptuje, pracuje się do momentu,  w którym kształt biura będzie całkowicie odpowiadał potrzebom  najemcy. Właściciel budynku sam wykańcza biuro i to on wykłada na ten cel pieniądze, tzw. fit-out contribution. I to nie mało – na wykończenie każdego metra nowego biura najemca otrzymuje   pomiędzy 300zł a 1000zł w zależności od długości czasu najmu. zł. Najemca otrzymuje również gwarancję wysokiego, jednolitego standardu budynku i bezpieczeństwa (ochrona przez całą dobę). Biurowiec jest systematycznie sprzątany, serwisowany i modernizowany, a ewentualne remonty odbywają się poza godzinami pracy – zazwyczaj wieczorem lub w weekendy.

Dodatkowym, często zapominanym atutem jest szeroki dostęp do najszybszych łączy internetowych (światłowody, łącza symetryczne z gwarantowaną prędkością, wybór wielu dostawców w jednym budynku) oraz oszczędność na kosztach zużycia prądu, ponieważ biurowce jako więksi odbiorcy często mają wynegocjowane niskie stawki za prąd dla swoich najemców (zdarza się, że prawie o połowę niższe od standardowo obowiązujących na rynku).

Oczywiście jak w każdym przypadku, wszystko ma swoje plusy, ale i minusy. Do wad biurowców należy wysoka kaucja gwarancyjna, która z reguły równa jest wysokości trzymiesięcznego czynszu najmu (powiększonego o opłaty eksploatacyjne, opłatę za miejsca parkingowe i podatek Vat)..  Wyzwaniem mogą być długoterminowe umowy najmu bez możliwości wypowiedzenia. Z reguły są one podpisywane na czas oznaczony min. 3 lub 5 lat, więc najemca powinien charakteryzować się finansową stabilnością.

Dla kogo będzie więc optymalne wynajęcie biura w mieszkaniu? Na pewno dla małych lub początkujących firm, które dopiero rozpoczynają swoją działalność i nie   podpisać dłuższe umówy na czas określony bez wypowiedzenie. Z kolei przejście z mieszkania lub domu do biurowca będzie korzystne dla firm, które czują się na tyle stabilnie, aby podpisać umowę długoterminową, czerpiąc jednocześnie z takiego układu wiele profitów. Będzie to również szansa na poprawę wizerunku wśród swoich klientów i jakości pracy dla pracowników.

Coraz częściej firmy pytają w ankietach swoich pracowników, gdzie chcieliby pracować. Spróbuj i Ty – możesz być zaskoczony odpowiedzią. Warto się również zastanowić jak klienci będą postrzegać Ciebie i Twoją firmę odwiedzając Cię w mieszkaniu, a jak w biurowcu.

Siedziba w biurowcu to także m.in. możliwość dowolnej organizacji powierzchni biurowej – wystarczy przekazać swoje wytyczne architektowi  opłaconemu przez właściciela biurowca, a ten przygotowuje tzw. space plan, który następnie  akceptuje najemca. Jeśli nie zaakceptuje, pracuje się do momentu,  w którym kształt biura będzie całkowicie odpowiadał potrzebom  najemcy. Właściciel budynku sam wykańcza biuro i to on wykłada na ten cel pieniądze, tzw. fit-out contribution. I to nie mało – na wykończenie każdego metra nowego biura najemca otrzymuje   pomiędzy 300zł a 1000zł w zależności od długości czasu najmu. zł. Najemca otrzymuje również gwarancję wysokiego, jednolitego standardu budynku i bezpieczeństwa (ochrona przez całą dobę). Biurowiec jest systematycznie sprzątany, serwisowany i modernizowany, a ewentualne remonty odbywają się poza godzinami pracy – zazwyczaj wieczorem lub w weekendy.

Dodatkowym, często zapominanym atutem jest szeroki dostęp do najszybszych łączy internetowych (światłowody, łącza symetryczne z gwarantowaną prędkością, wybór wielu dostawców w jednym budynku) oraz oszczędność na kosztach zużycia prądu, ponieważ biurowce jako więksi odbiorcy często mają wynegocjowane niskie stawki za prąd dla swoich najemców (zdarza się, że prawie o połowę niższe od standardowo obowiązujących na rynku).

Oczywiście jak w każdym przypadku, wszystko ma swoje plusy, ale i minusy. Do wad biurowców należy wysoka kaucja gwarancyjna, która z reguły równa jest wysokości trzymiesięcznego czynszu najmu (powiększonego o opłaty eksploatacyjne, opłatę za miejsca parkingowe i podatek Vat)..  Wyzwaniem mogą być długoterminowe umowy najmu bez możliwości wypowiedzenia. Z reguły są one podpisywane na czas oznaczony min. 3 lub 5 lat, więc najemca powinien charakteryzować się finansową stabilnością.

Dla kogo będzie więc optymalne wynajęcie biura w mieszkaniu? Na pewno dla małych lub początkujących firm, które dopiero rozpoczynają swoją działalność i nie   podpisać dłuższe umówy na czas określony bez wypowiedzenie. Z kolei przejście z mieszkania lub domu do biurowca będzie korzystne dla firm, które czują się na tyle stabilnie, aby podpisać umowę długoterminową, czerpiąc jednocześnie z takiego układu wiele profitów. Będzie to również szansa na poprawę wizerunku wśród swoich klientów i jakości pracy dla pracowników.

Coraz częściej firmy pytają w ankietach swoich pracowników, gdzie chcieliby pracować. Spróbuj i Ty – możesz być zaskoczony odpowiedzią. Warto się również zastanowić jak klienci będą postrzegać Ciebie i Twoją firmę odwiedzając Cię w mieszkaniu, a jak w biurowcu.

Jeżeli zainteresował Cię ten materiał i chciałbyś poznać więcej informacji
zadzwoń: 222-99-62-62 lub napisz wiadomość na: info@resident1.pl
Dostępne oferty